官山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目
官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目為PPP項(xiàng)目，本項(xiàng)目主要區(qū)位于睢寧縣官山鎮(zhèn)前黃村。其中配套安置房地點(diǎn)位于睢寧縣官山鎮(zhèn)集中區(qū)，G104 國道東側(cè)、文學(xué)路北側(cè)、支一路西側(cè)。
本項(xiàng)目總用地面積2148.69 畝，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化豬舍330 棟，總建筑面積497480m2，其中豬舍481800m2、宿舍15680m2。本項(xiàng)目建成后，具有存欄量44.55 萬頭、年出欄89.10 萬頭生豬的能力。生豬養(yǎng)殖過程中產(chǎn)生的廢棄物經(jīng)過處理后全部用于周邊農(nóng)田，打造養(yǎng)殖+種植的循環(huán)農(nóng)業(yè)生態(tài)園。
為解決上述項(xiàng)目建設(shè)土地征遷造成的前黃村村民安置問題，項(xiàng)目擬建設(shè)官山鎮(zhèn)集中安置區(qū)及配套景觀建設(shè)。集中安置小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)總建筑面積約68408 平方米，占地面積63.68 畝。
該項(xiàng)目對(duì)PPP投資方（中控匯投集團(tuán)公司）來說主要核心為建設(shè)資金的籌集和項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，330棟豬舍建設(shè)完成后出租給廣東溫氏食品集團(tuán)股份有限公司徐州分公司（下稱“溫氏徐州公司”）進(jìn)行集約化養(yǎng)豬，PPP投資方（中控匯投集團(tuán)公司）僅享有豬舍建設(shè)完成后溫氏徐州公司提供的租金收益、豬舍建設(shè)補(bǔ)貼收益和政府提供的退稅收益及安置房物業(yè)管理費(fèi)收益，其中330棟豬舍租金收益占比極高。在以上前提下，我公司將著重提供官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、融資計(jì)劃及資金使用計(jì)劃、預(yù)期回報(bào)和資金監(jiān)管方案。
一、團(tuán)隊(duì)規(guī)劃
1、中控匯投集團(tuán)公司（下稱“集團(tuán)公司”）將采用母公司中控匯投有限公司進(jìn)行投標(biāo)，中標(biāo)后由中控匯投有限公司出資設(shè)立中控匯投睢寧農(nóng)業(yè)有限公司（名字暫定）與江蘇山水雙盛實(shí)業(yè)有限公司（下稱“雙盛公司”）按95%、5%比例出資21600萬元設(shè)立官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目投資，集團(tuán)公司與雙盛公司將在項(xiàng)目開工后按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度注入所需資本金以便配合銀行項(xiàng)目貸款進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，兩年內(nèi)項(xiàng)目資本金全部實(shí)繳到位。具體出資將根據(jù)銀行項(xiàng)目貸款資本金比例要求進(jìn)行調(diào)整。
2、官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目的具體建設(shè)將總包中控匯投有限公司控股子公司貴州藍(lán)海建設(shè)工程有限公司,該公司由江蘇神龍海洋工程有限公司南京工程部和江蘇神龍海洋工程有限公司貴州分公司重組而來，貴州藍(lán)海建設(shè)工程有限公司將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況配備工程施工人員。貴州藍(lán)海建設(shè)工程有限公司資質(zhì)包括：電子與智能化工程專業(yè)承包壹級(jí)、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包壹級(jí)、建筑機(jī)電安裝工程專業(yè)承包壹級(jí)、建筑幕墻工程專業(yè)承包壹級(jí)、環(huán)保工程專業(yè)承包壹級(jí)、建筑工程施工總承包貳級(jí)、公路工程施工總承包貳級(jí)、水利水電工程施工總承包貳級(jí)、市政公用工程施工總承包貳級(jí)、鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包貳級(jí)。
3、官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目的具體融資進(jìn)程由中控匯投有限公司全資子公司南京星樂福投資管理有限公司負(fù)責(zé)，前期主要對(duì)接銀行項(xiàng)目貸款，中期對(duì)接交易所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，后期尋求港股IPO尋求資本市場(chǎng)退出。南京星樂福投資管理有限公司營業(yè)范圍為：投資管理、投資咨詢、股權(quán)投資。
二、建設(shè)規(guī)劃
集團(tuán)公司在官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)將優(yōu)先建設(shè)330棟豬舍，在項(xiàng)目第一年內(nèi)完成330棟豬舍建設(shè)，早日從溫氏徐州公司手中拿到豬舍租金收入以確認(rèn)官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目未來現(xiàn)金流，同時(shí)激活溫氏徐州公司為租賃合同開設(shè)的每年7920萬元租賃合同的5年期循環(huán)履約保函。項(xiàng)目第二年進(jìn)行安置房建設(shè)并完成交付。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃關(guān)系到集團(tuán)公司項(xiàng)目建設(shè)的具體資金配備、償還銀行利息的總量及周期，集團(tuán)公司將嚴(yán)格按照該計(jì)劃執(zhí)行，在保證不拖延工期的前提下，集團(tuán)公司將根據(jù)融資進(jìn)度實(shí)際情況進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃調(diào)整。
三、融資計(jì)劃及資金使用計(jì)劃
集團(tuán)公司在承接官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目后將在項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營期的不同階段通過銀行項(xiàng)目貸款、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和港股IPO進(jìn)行融資及資本金退出。
1、官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目貸款。經(jīng)過多次磋商準(zhǔn)備首選與中國銀行睢寧縣支行進(jìn)行7-10年期項(xiàng)目貸款合作。溫氏徐州公司的330棟豬舍租賃合同履約保函是由該行出具，項(xiàng)目公司的租金收入又是項(xiàng)目貸款的還款來源，中國銀行睢寧分行很大可能性支持該項(xiàng)目。為了確保項(xiàng)目貸款的順利下發(fā)集團(tuán)公司也會(huì)與多家銀行通過傳統(tǒng)項(xiàng)目貸款或非標(biāo)類貸款進(jìn)行合作。
2、官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目租金收入資產(chǎn)證券化。集團(tuán)公司擬在項(xiàng)目第一年建設(shè)期內(nèi)開始進(jìn)行交易所的前期溝通與資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)備，并在第一年租金收入到位前開始在交易所申報(bào)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，待第一年租金收入到位后即開始發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，三個(gè)月內(nèi)完成資金募集，募集資金到位后償還銀行全部項(xiàng)目貸款并完成集團(tuán)公司自有資本金的退出。為了提高資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的債項(xiàng)評(píng)級(jí)，我公司將會(huì)積極聯(lián)系主體評(píng)級(jí)在AA級(jí)以上（含）的擔(dān)保單位，并將中行睢寧支行開具的保函作為反擔(dān)保措施。
3、官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目港股IPO。經(jīng)過集團(tuán)公司測(cè)算，在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行完成后的第七年，官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目公司在償還當(dāng)年的資產(chǎn)證券化本息后開始盈利，并且在未來呈穩(wěn)步遞增的趨勢(shì)，前期的增幅收益達(dá)到90%，初步符合了港股IPO的基本條件。港股IPO前期過程較為復(fù)雜，涉及律師事務(wù)所，會(huì)計(jì)師事務(wù)所，證券公司等相關(guān)機(jī)構(gòu)，集團(tuán)公司會(huì)提供全套方案與政府商討具體股權(quán)分配及上市后的收益分配，通過港股IPO提前完成官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的收益退出。
4、集團(tuán)公司只能確保官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目30%的項(xiàng)目資本金每月按時(shí)到位，也可以確保拿到70%項(xiàng)目貸款額度，但并不能確保銀行能夠每個(gè)月按項(xiàng)目進(jìn)度配比完成項(xiàng)目貸款的實(shí)際投放。官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目開工的必要條件是取得中國銀行徐州分行開設(shè)的豬舍租賃合同5年期循環(huán)履約保函，在有保函的前提下，集團(tuán)公司有理由相信銀行會(huì)如期投放項(xiàng)目貸款，但不能承擔(dān)銀行不投放項(xiàng)目貸款帶來的不良后果，為了確保融資資金投放到位需要睢寧縣政府及官山鎮(zhèn)政府和項(xiàng)目公司共同推進(jìn)，如貸款行融資不能及時(shí)到位，我公司有權(quán)選擇其他金融機(jī)構(gòu)完成本項(xiàng)目融資。另外在中國銀行徐州分行出具保函后，該項(xiàng)目貸款不需要增加其他擔(dān)保方式，保函就可以作為擔(dān)保方式。
5、官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目公司資本金按月到位配合銀行項(xiàng)目貸款，項(xiàng)目公司將按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度向貴州藍(lán)海建設(shè)工程有限公司支付工程款。配套設(shè)備的采購款也會(huì)按照采購合同向設(shè)備供應(yīng)商支付設(shè)備采購款，除自有資金外所有貸款資金都是在銀行審批確認(rèn)后，按照托收支付的方式支付給建設(shè)單位和設(shè)備供應(yīng)單位，收款單位在確認(rèn)資金到賬后提供相應(yīng)單據(jù)，無挪用可能性，可確保全部用于官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。
四、預(yù)期回報(bào)
官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目主要分為兩大部分：333幢豬舍建設(shè)及安置房建設(shè)。根據(jù)集團(tuán)公司與官山鎮(zhèn)政府的幾次磋商來看，該項(xiàng)目收益類目明確主要為豬舍租賃收益7920萬元/年、第一年豬舍建成后的建設(shè)補(bǔ)貼1400萬元、增值稅及所得稅返還和安置房物業(yè)費(fèi)收入（此兩項(xiàng)金額較小，暫不考慮）。若按照集團(tuán)公司建設(shè)完成后享受18年豬舍收益來算合計(jì)租金收入為143960萬元。根據(jù)官山鎮(zhèn)政府提供的可研報(bào)告，該項(xiàng)目合計(jì)投資金額72000萬元，其中30%為我方自有資金小計(jì)21600萬元，70%為融資資金小計(jì)50400萬元。按照集團(tuán)公司測(cè)算，通過前兩年的銀行項(xiàng)目貸款及第二年的底發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，我公司從開始建設(shè)官山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目起十五年內(nèi)合計(jì)收益約為3744萬元，累計(jì)償還金融機(jī)構(gòu)利息約為34216萬元。按我公司享受18年的租賃收益來計(jì)算，我公司了累計(jì)收益約為27504萬元，考慮稅收返還等有利因素、剔除通貨膨脹率等不利因素后，我公司投資官山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的年收益率僅為2%。為有效利用屋面資源，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和成本測(cè)算，建議本項(xiàng)目豬舍屋面投資建設(shè)光伏發(fā)電站，增加投資約二億元，可以增加本項(xiàng)目的收益多樣化，更利于項(xiàng)目后期資本運(yùn)作達(dá)到上市雙贏。
五、資金監(jiān)管
官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目前期已經(jīng)向銀行申請(qǐng)了項(xiàng)目貸款，項(xiàng)目貸款在銀行采用托收支付付款前會(huì)經(jīng)過嚴(yán)格的審批，在此條件下，為提高資金使用效率，我公司不同意官山鎮(zhèn)政府本身或者另外聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管方對(duì)資金的支付再次進(jìn)行審批。另項(xiàng)目公司成功發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品后，作為承銷商的證券公司嚴(yán)格根據(jù)證監(jiān)會(huì)制定的法規(guī)來監(jiān)管募集的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品資金。集團(tuán)公司支持作為股東方的官山鎮(zhèn)政府享有公司法中規(guī)定的股東應(yīng)享受的一切監(jiān)管權(quán)力。
六、總結(jié)
對(duì)集團(tuán)公司來說，在保證自有資本金短期回收的前提下，官山鎮(zhèn)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目本身帶來的收益率為2%/年，滿足了集團(tuán)公司投資PPP項(xiàng)目收益率的最低要求。考慮到集團(tuán)公司綜合發(fā)展，我方將嚴(yán)格按照企劃書中設(shè)定的融資、建設(shè)與退出計(jì)劃實(shí)施該項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)睢寧縣政府、官山鎮(zhèn)政府與我方中控匯投集團(tuán)公司的共贏。
中控匯投集團(tuán)公司
2018年8月5日
